O “puxadinho” que está salvando o mercado imobiliário da Califórnia

A Califórnia sempre esteve à frente do seu tempo. Foi nesse estado americano que surgiu a mais famosa indústria cinematográfica do mundo. O local se tornou berço também de grandes bandas de rock dos anos 60, como The Doors, Jefferson Airplane e Grateful Dead. Nas últimas décadas, ganhou fama pelas inovações nascidas no Vale do Silício e até no mundo dos vinhos se tornou destaque internacional, graças aos rótulos produzidos no Napa Valley. Como não poderia deixar de ser, esse espírito inovador se faz presente nas mais diferentes áreas até hoje — e o mercado imobiliário não foge a essa regra.

A mais recente novidade envolve uma tentativa de lutar contra a crise do setor imobiliário, que vem encontrando dificuldade na comercialização de seus produtos devido aos altos valores praticados no mercado, situação que dificulta a redução do déficit habitacional. Agora, a Califórnia permite que os proprietários de imóveis vendam unidades residenciais acessórias (em inglês chamadas de ADUs) que fazem parte de seus terrenos, mas como condomínios separados. Essas ADUs aqui no Brasil são como as edículas presentes em algumas  residências, normalmente usadas como escritórios ou quarto de brinquedos.  A cidade pioneira nessa nova forma de comercialização foi San Jose. Graças aos bons negócios realizados na esteira das ADUs, o local vem conseguindo driblar a crise habitacional. A onda deve ser seguida por outras cidades do estado.

No momento em que se permite desvincular as unidades acessórias do condomínio e vendê-las separadamente, abrem-se novas oportunidades para os clientes compradores que buscam um imóvel em um mercado com poucas ofertas acessíveis. A modalidade também oferece aos proprietários uma nova possibilidade de receita com seu patrimônio, girando a economia do setor imobiliário como um todo.

Essa novidade nasceu com a mudança na legislação de 2016 que facilitou a construção dessas unidades residenciais acessórias. Os municípios da Califórnia emitiram, desde então, aproximadamente 50 mil autorizações para construções de ADUs.  No entanto, a lei antiga só permitia que os proprietários alugassem essa parte do imóvel. Apenas recentemente a norma foi ampliada, autorizando também a comercialização desses “puxadinhos”. Com essa alteração na lei estadual, algumas organizações sem fins lucrativo viram a possibilidade de muitas pessoas conseguirem realizar o sonho da casa própria por meio da compra dessas ADUs. Do outro lado, a lei forneceu uma nova alternativa para os proprietários com imóveis financiados reduzirem seus compromissos financeiros, amortizando parcial ou totalmente seus contratos.

O QUE DIZ A LEI NO BRASIL

Se você está pensando se seria possível aplicar essa modalidade no Brasil, saiba que, de certa forma, o negócio já existe. Caso a residência possua mais de uma construção, como uma casa residencial e uma edícula, por exemplo, em alguns casos, o proprietário pode pleitear, junto à prefeitura, o desmembramento daquela fração do terreno e a individualização da área e da construção, formalizando duas propriedades distintas. A metragem mínima para desmembrar um terreno varia de acordo com a localização e a legislação municipal. Geralmente, a área mínima urbana permitida para ser desmembrada é de 250 a 360m2, enquanto a rural é de 2 a 5 hectares. Além de respeitar esses limites, é preciso providenciar uma série de documentos e de pagamentos de taxas para realizar essa mudança. Dependendo do custo e do tempo para realização dessa alteração, talvez não valha a pena o investimento.

Mesmo que não seja possível repetir por aqui o sucesso das ADUs da Califórnia, vale a pena se inspirar no espírito de  inovação permanente da terra de Hollywood. O Brasil precisa de novas ideias para resolver nossos grandes problemas habitacionais.