As novas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF), implementadas em novembro do ano passado, estão provocando uma mudança  no mercado imobiliário. Com a redução da cota de financiamento e limites mais restritivos, incorporadoras e construtoras passaram a buscar alternativas no mercado privado. O reflexo disso foi um salto de 141,8% no volume de crédito para construtoras e incorporadoras concedido por Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs), como mostra o desempenho da gestora Multiplike.

Entre as principais alterações adotadas pela Caixa, estão a diminuição da cota máxima de financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), que passou de 80% para 70%, e pela Tabela Price, que caiu de 70% para 50%. Além disso, o banco limitou a R$ 1,5 milhão o valor de imóveis financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e restringiu o acesso ao crédito para clientes com financiamentos habitacionais ativos.

Diante dessas limitações, os FIDCs ganharam força para o setor da construção civil. A Multiplike concedeu 155,4 milhões de reais em crédito para construtoras entre novembro de 2024 e janeiro de 2025, um salto em relação aos 64,2 milhões  de reais do trimestre anterior. “Apesar dos impactos negativos das restrições da Caixa para o setor da construção civil, observamos um movimento intenso de migração de recursos para os FIDCs, em um fluxo nunca visto anteriormente”, diz Volnei Eyng, CEO da Multiplike.

A Caixa Econômica decidiu limitar o financiamento imobiliário porque a demanda por crédito estava muito alta, e o banco precisava equilibrar suas contas. Até setembro de 2024, já havia emprestado R$ 175 bilhões para habitação, um aumento de quase 30% em relação ao ano anterior. A instituição também enfrentou desafios com o aumento dos saques da poupança e limitações nas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), reforçando a necessidade de conter a liberação de novos recursos.

Com esse cenário, a tendência é que os FIDCs continuem ganhando espaço como uma ferramenta estratégica para financiamentos imobiliários. “Mesmo que a Caixa volte a flexibilizar o acesso ao financiamento no futuro, nossos clientes tendem a permanecer, pois as companhias que fazem negócios com FIDCs pegam recursos mais de uma vez, mantendo um fluxo contínuo de operações”, diz Eyng.

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