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No Brasil, 7,7 milhões de famílias vivem em condições precárias de moradia. Esse é o tamanho do déficit habitacional no país. Nos governos mais recentes, o problema foi atacado pelo programa Minha Casa Minha Vida, mas o crescente desemprego anulou os ganhos dos últimos anos. O custo elevado e o excesso de burocracia são grandes obstáculos à alternativa recomendada pelos especialistas, o aluguel: só uma em cada seis residências no país é alugada. Custo e burocracia, no entanto, são o tipo de inconveniente mais vulnerável a uma revolução tecnológica, e é isso que algumas startups estão fazendo. O QuintoAndar se tornou a maior imobiliária especializada em aluguel de imóveis do país ao conseguir simplificar a regularização de contratos e a dispensa de fiadores ou seguros-fiança, a um preço e uma velocidade melhores do que os da concorrência tradicional. A companhia, fundada pelos engenheiros Gabriel Braga e André Penha em 2012, recebeu um investimento de 250 milhões de reais no fim de 2018, o que elevou seu valor total a 1 bilhão de reais. A bolada impulsionou o seu plano de expansão geográfica, e a empresa já opera em dezessete cidades do país, das quais sete são capitais.

O pulo do gato do QuintoAndar foi ganhar escala em um mercado historicamente pulverizado, em que as imobiliárias atuam circunscritas a uma cidade ou a um bairro. O QuintoAndar trouxe a chamada inovação disruptiva para o setor ao aproximar proprietários e inquilinos por meio da tecnologia, tornando evidentes a morosidade e a falta de eficiência do serviço tradicional. Por um lado, a análise de crédito dos potenciais inquilinos é feita de forma automatizada, com uma eficiência que permite a eliminação do fiador. Por outro, a imobiliária trabalha em uma escala que lhe possibilita ter um seguro capaz de garantir que o dinheiro pingue em dia para o proprietário, mesmo que o locatário atrase o pagamento. Essa segurança agiliza o processo de tal modo que o QuintoAndar já registrou um recorde: do momento em que um imóvel foi anunciado no site até aquele em que se assinou o contrato, transcorreram apenas noventa minutos.

No mundo das startups, em geral os novos atores substituem gradualmente os antigos. Mas o QuintoAndar, depois de crescer a ponto de hoje agendar 90 000 visitas mensais de potenciais inquilinos (a empresa não divulga dados de receita e de contratos negociados), agora planeja subverter essa lógica. “Até hoje, a gente competia com as imobiliárias”, diz Braga. “Mas vamos abrir a nossa plataforma para que possamos atuar em conjunto”, afirma. O plano é que as duas partes ganhem: o QuintoAndar passa a ter acesso aos clientes (proprietários) das parceiras, muitas resistentes a fechar negócios pela internet, enquanto as imobiliárias se livram do trabalho de análise de crédito e administração de contratos.

Essa é a estratégia adotada também pela Alpop (sigla para Aluguel Popular), uma startup que se dedica a fazer a ponte entre locatários e inquilinos de baixa renda. Ela é fruto de uma parceria do Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole (Instituto Urbem), do urbanista Philip Yang, com a Caiena, uma empresa de tecnologia e design voltada para a cidadania. O interesse é promover a chamada habitação social sem subsídio do governo, dando acesso à locação oficial a quem não consegue comprovar renda de maneira formal. O público-alvo são os 5,6 milhões de famílias no Brasil com rendimento mensal de até seis salários mínimos (cerca de 6 000 reais) na informalidade que despendem até 1 700 reais com um aluguel. Assim como no caso do Quinto­Andar, a tecnologia é empregada para cortar custos: a startup faz uso de ciência de dados para analisar as informações dos inquilinos, divididas em treze critérios, desde o histórico de pagamento de aluguel (mesmo que de modo informal) até o que a empresa chama de potencial de renda. “É um processo que aprimoramos à medida que conhecemos mais o nosso público”, diz Lilian Veltman, diretora executiva da Alpop. Um eventual calote é coberto pelo seguro da companhia, mas os números da operação indicam a eficiência da análise: não houve até agora um único caso de inadimplência. A Alpop hoje atua em Campinas — em apenas quatro meses de atividade, já se tornou uma das maiores empresas de aluguel da cidade paulista — e em alguns bairros de São Paulo, mas alimenta planos de expansão contínua. “Por ter um trabalho informal, uma pessoa acaba sendo obrigada a pagar mais para alugar um imóvel na periferia, onde o acerto é verbal, do que pagaria no centro da cidade se o contrato fosse formal”, afirma. O objetivo das startups é lucrar. No caminho, porém, podem resolver um dos grandes problemas brasileiros.

Publicado em VEJA de 20 de fevereiro de 2019, edição nº 2622

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