Frustração é o sentimento de quem investiu em ações de incorporadoras e em fundos imobiliários em 2024. O otimismo do início do ano, quando se esperava que a taxa Selic chegaria a dezembro em 9%, sumiu com a piora das contas públicas, a inflação acima da meta e a decepção com o pacote fiscal anunciado pelo governo em novembro. Diante do cenário adverso, em vez da aguardada queda, a Selic termina o ano acima dos 11,25% com que começou — foi para 12,25% ao ano em 11 de dezembro. Os juros altos castigaram os investimentos lastreados na construção civil, apesar dos recordes de vendas de imóveis novos em 2024, puxados pela economia aquecida. Agora, os analistas começam 2025 com um otimismo cauteloso. Primeiro, porque ninguém sabe até quando o mercado imobiliário resistirá a novas altas dos juros. Além disso, a queda do saldo da caderneta de poupança, principal fonte de crédito imobiliário para a classe média, levou a Caixa Econômica Federal a apertar as regras de financiamento desde novembro.

Nessa conjuntura, os especialistas recomendam investir em ações mais protegidas da alta dos juros, como as de empresas que atuam com o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “Os papéis de incorporadoras focadas na baixa renda são os favoritos do mercado”, afirma Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI. Como o programa é bancado com dinheiro do Orçamento federal e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), as empresas e os compradores contam com crédito mais barato que o disponível em outras fontes. “Quem opera com recursos do FGTS tem proteção extra contra a alta dos juros”, diz Ricardo Paixão, diretor financeiro da MRV, uma das construtoras que mais atuam com o MCMV. As ações de companhias que erguem imóveis de alto padrão também são indicadas pelos analistas para 2025. Trata-se de outro segmento pouco exposto aos juros e à falta de crédito, já que os clientes costumam comprar os imóveis com recursos próprios, à vista ou financiado em poucas parcelas.

Para quem investe em fundos imobiliários, o ano será de caçar aqueles que são negociados abaixo de seu valor patrimonial. Assim como as ações representam uma fatia de uma empresa, as cotas desses fundos representam uma fração dos imóveis que compõem seu patrimônio. Se um fundo possui um imóvel de 100 milhões de reais e é composto de 10 milhões de cotas, o valor patrimonial de cada cota é de 10 reais. Trata-se da quantia que o investidor receberia pelo papel caso o imóvel fosse vendido. O azedume do mercado com a economia, porém, faz com que muitos fundos sejam negociados, em média, com descontos de 30% em relação ao patrimônio. “Estamos na Black Friday dos fundos imobiliários e é hora de comprar”, afirma Mauro Lima, chefe da área de investimentos imobiliários da gestora Inter Asset.

Também é comum os especialistas dividirem os fundos em dois tipos: os de “tijolo”, que são lastreados em imóveis, como prédios comerciais e galpões logísticos, e os de “papel”, cuja renda vem de Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário, entre outros. Como focam em crédito para a construção, a alta dos juros tende a favorecer esses fundos. “Quando ficou claro que os juros subiriam, os clientes se concentraram nos fundos de papel”, diz André Sawaya, executivo-chefe da AZ Quest Panorama, gestora com 700 milhões de reais em fundos imobiliários. Prevendo menor crescimento da economia e juros maiores, os investidores entram em 2025 com os pés no chão. A frustração, se vier, será menor.

Onde investir em 2025: As oportunidades e os riscos para o próximo ano
Com ano desafiador a frente, a palavra de ordem nos investimentos é segurança
Do pessimismo à estratégia: como enfrentar as incertezas da bolsa em 2025
Juros altos renovam o protagonismo da renda fixa para 2025

Publicado em VEJA, dezembro de 2024, edição VEJA Negócios nº 9

• Mais lidas

1

Brasil

Vídeos mostram impressionante momento da queda de avião em SP

2

Brasil

O único candidato que não recebeu WhatsApp de Marçal: ‘Graças a Deus’

3

Brasil

Avião com Lula a bordo arremete durante pouso em Sorocaba; veja vídeo

• Imóveis